Тульский феномен: почему цифры Росреестра врут и что ждет рынок
Попыталась я тут на днях позвонить в Росреестр Тульской области. Наивно? Возможно. Нагло? Определенно. Мне очень хотелось обсудить с первоисточником адекватность их статистики.
В чем соль: по данным за 2025 год в Тульской области зарегистрировано более 15 000 ДДУ. Для понимания — это в 2 раза больше, чем в миллионниках (Нижнем Новгороде, Воронеже или Перми) и больше, чем в сверхактивном Калининграде. Показатель выглядит, мягко говоря, неадекватным.
«А вы не из прокуратуры?» 🕵️♀️
Разговор со специалистом начался агрессивно. Первый вопрос: «Вы кто вообще такая и почему интересуетесь?». Видимо, чиновники привыкли общаться в таком тоне только с проверяющими органами.
Когда поняли, что я не угрожаю, а ищу истину, выдали версию: «Рынок у нас очень активный, работаем в поте лица, фиксируем ДДУ пачками, особенно после ввода домов в эксплуатацию».
И вот она — отгадка секрета «роста».
Реальность против отчетов
Тульский рынок действительно разогнали. В 22–23 годах застройщики набрали площадок и РНС без оглядки на реальную емкость. О затоваривании я предупреждала еще тогда, но «поезд» было не остановить.
Что происходит на самом деле:
KPI правительства: им нужен ввод жилья и отчет о «стабильности». Замедлять стройки нельзя.
Реальный спрос: судя по ипотеке, он замер в пределах 7–9 тыс. сделок в год. Спрос не резиновый.
Технические ДДУ: чтобы оптимизировать расходы и налоги, застройщики переводят нераспроданные остатки в «техсделки». Вот вам и дутые цифры Росреестра.
Цифры на апрель 2026:
+7 000 квартир — на столько вырос рынок «вторички» (вчерашние новостройки) за счет тех самых ДДУ.
28 000 квартир — объем не сданных новостроек.
33% — текущий уровень распроданности (в прошлом июне был 40%).
3 200 квартир — запуск новых проектов только за первые 3 месяца 2026-го.
Мой прогноз: Застройщикам в этом году будет очень тяжело. Вангую продажи на уровне 3–7 квартир в месяц на один дом.
Работать над продуктом уже поздно — он такой, какой есть. Время усиливать маркетинг и сервис на максимуме. А для риелторов и покупателей открывается идеальное окно возможностей для торга.
Что скажете, коллеги? Видите этот «пузырь» в своих регионах или Тула уникальна?